Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно еще не сделанную или самовольную

Судебный порядок узаконивания

Однозначные определения терминов «переустройство» и «перепланировка» применительно к жилым помещениям даны в четвертой главе (ст. 25) действующей редакции ЖК РФ 2018 года. К первому относят работы, касающиеся исключительно инженерных, электрических, санитарно-технических сетей и оборудования — установку, замену, перенос. Суть второго — изменение конфигурации помещения за счет конструкционных элементов дома (несущих стен, простенков, перегородок, пр.).

Смысл еще одного понятия — «реконструкция» — предопределен Градостроительным кодексом и детализирован другими нормативно-правовыми актами. К нему обращаются при переделке физически и морально изношенных зданий, когда:

• Укрепляют несущие конструкции элементами из стали;
• Улучшают тепло-технические параметры сооружений;
• Увеличивают площадь помещений, пр.

Все перечисленные операции — переустройство, перепланировка, реконструкция — должны оформляться в соответствии с буквой закона и требуют внесения соответствующих правок в технический паспорт. Их обычно делает бюро технической инвентаризации (БТИ). В Москве, как показывает практика, переделывание жилья чаще сводится к перепланировке. Согласно российскому законодательству, это:

• Разборка существующих перегородок и возведение новых;
• Заделывание имеющихся, устройство ранее не существовавших дверных проемов;
• Увеличение метража жилых комнат или разделение одной на два (реже — на три) помещения меньшей площади;
• Обустройство дополнительных санитарных узлов, кухонь;
• Оборудование тамбуров, пр.

По опыту, работы из приведенного перечня чаще выполняются незаконно, без получения необходимых разрешений. Рассмотрим, что в таком случае предусматривает закон.

По закону, всякое изменение конфигурации любой жилой площади, независимо от ее принадлежности, обязано пройти процедуру согласования, а если этого не произошло — узаконения. Нарушение данного требования чревато (ст. 7.21 КАН):

• Катастрофическими последствиями, влекущими разрушение части или всего здания, затопление соседей нижних этажей, создание другим жильцам некомфортных и опасных для проживания условий;
• Наступлением административной ответственности — штрафом до 30000 рублей. Вдобавок, владельцу (собственнику, квартиросъемщику) вменяется в обязанность восстановить жилплощадь в прежнее (исходное) состояние. Делать это придется за свой счет, в противном случае суд вправе реализовать приватизированное жилье на публичных торгах и расторгнуть договор найма;
• Сложностями в реализации права собственности — невозможностью продать, подарить, обменять недвижимость;
• Отказом нотариата в выдаче свидетельства наследования;
• Проблемами с ипотекой (при обнаружении незаконных изменений объекта залога банки вправе потребовать немедленно погасить долг).

На законодательном уровне также предусмотрен список табуированных действий, результаты которых узакониванию не подлежат (т. е. ни одна инстанция не возьмется оформить разрешения, легализовать или узаконить сделанную перепланировку).

Перед тем, как начать самовольную перепланировку в надежде оформить разрешения и внести коррективы в правоустанавливающие документы позже, необходимо знать, что узаконивать нельзя. Законодательно запрещено:

1. Увеличивать метраж кухонь, туалетов, ванных комнат, если увеличение производится за счет жилой площади путем ее уменьшения больше, чем на четверть;
2. Объединять оборудованную газовой плитой кухню с другими комнатами посредством открытых арок либо сноса перегородок (на дома с электроплитами ограничение не распространяется);
3. Даже частично разбирать несущие конструкции (стены, перегородки);
4. Уменьшать количество, геометрические размеры (сечение), сносить и переносить домовые инженерные коммуникации — вентиляционные каналы (проемы), водопроводные трубы, радиаторы центрального отопления;
5. Переносить санузлы за пределы зон, предусмотренных поэтажным планом (располагать над жилыми помещениями нижних этажей), исключение — верхние этажи двухуровневых квартир;
6. Выносить радиаторы отопления за пределы жилых помещений — на балконы, лоджии;
7. Наращивать площадь балконов за счет квадратных метров жилых комнат (разрешается присоединять пространство балкона или лоджии посредством арки шириной менее одного метра).

Затевая перестройку, предполагающую вмешательство в планировку, нужно помнить, что она не должна ухудшать существовавшие ранее условия проживания. Законодательство допускает:

• Объединять пространство жилой комнаты и оборудованной газовыми приборами кухни посредством дверного проема, арки с дверью раздвижного типа;
• Расширять санузел за счет общей (нежилой) площади — прихожей, ниш, коридоров;
• Переносить от стояка трубы путем их удлинения при сохранении начального угла слива.

Если во время самовольной перепланировки квартиры закон не нарушен, вопрос ее легализации имеет два традиционных решения, пристальное рассмотрение которых для многих окажется полезным.

Если перед тем, как начинать перепланировать жилье, владелец не позаботился о проекте и разрешении, существуют два варианта узаконивания снесенных простенков, построенных перегородок, проделанных проемов, присоединенных балконов, пр.:

1. Административная процедура, подобная оформлению проектной документации и разрешений;
2. Судебное разбирательство.

Оба варианта воплощаются самостоятельно или с помощью специализирующихся на оказании подобных услуг компаний — таких, как бюро «PereplanHome». Гражданам административную процедуру узаконения нужно начинать с обращения в организации, отвечающие за порядок согласования самовольных перестроек жилищ. Таковыми являются жилищная инспекция, отдел капитального строительства мэрии (районной администрации). Заявитель при себе должен иметь:

• Поэтажный план;
• Технический паспорт квартиры.

Сделанные изменения конфигурации жилплощади вносятся в имеющуюся документацию. За помощью следует обратиться в БТИ, которое направит на дом техника. Хоть сроки регламентированы, на оформление понадобится не один день, иногда — несколько недель. «На выходе» получим новые чертежи, где самовольно модифицированные элементы наносятся красным цветом.

Далее формируют пакет документов, состав которого зависит от конкретной ситуации. Обычно в него включают:

• Заявление о перепланировке;
• Техническое заключение БТИ;
• Правоустанавливающие документы — оригинал или нотариально заверенная ксерокопия;
• Выписка из домовой книги;
• Техпаспорт и поэтажный план с экспликацией;
• Проект или чертеж изменений конфигурации жилплощади;
• Согласие всех собственников на модификацию планировки (членов семьи нанимателя);
• Договор с проектной организацией на предоставление услуг.

В случае необходимости могут потребовать другие документы. Проверка представленных бумаг заканчивается получением согласования либо отказа. На процедуру законодательство выделяет 45 дней. При обращении через МФЦ, отсчет начинается с момента передачи документов в компетентные органы. О решении заявитель уведомляется в течение трех дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования.

При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством. Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):- возведение, перенос и разборка перегородок;

С чего начать и куда обратиться

Прежде всего, следует обратиться в управляющую компанию. От ее положительного решения будет зависеть окончательный успех. Для этого необходимо подать заявление, к которому приложить эскиз предполагаемых изменений. Его можно изготовить, используя данные и графические материалы технического паспорта на жилье.

Можно подготовить полноценный проект, который может выполнить любая проектная фирма. Все собранные документы следует подать в Жилищную инспекцию местного органа власти. Бумаги должны быть проверены и зарегистрированы.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Стоимость проектной документации для перепланировки

В любом случае понадобятся документы:

• паспорт хозяина;
• свидетельство на квартиру;
• договор, на основе которого получено право на квартиру;
• старый технический паспорт квартиры и новый, заказанный в БТИ;
• кадастровый паспорт;
• все полученные разрешения;
• проект;
• исковое заявление;
• квитанцию об оплате госпошлины (1000 рублей).

Порядок обращения в суд и необходимые документы

Начать оформлять узаконения в судебном порядке целесообразно в двух следующих случаях:

1. При невозможности реализовать «административную процедуру» — в местную судебную инстанцию (по месту регистрации жилой площади) подается иск с требованием сохранить ее в состоянии, обретенном после переделки;
2. При наличии отказа органа согласования и несогласия с ним — в районный суд по месту жительства заявителя (по месту расположения органа, отказавшего в согласовании перепланировки) в трехмесячный срок подается заявление об обжаловании вынесенного решения.

Кроме иска (заявления), нужно собрать и предоставить суду оригинальные либо нотариально заверенные документы:

• Квитанцию об уплате государственной пошлины;
• Свидетельство о праве собственности (соглашение соцнайма);
• Технический паспорт, поэтажный план и экспликация;
• Заключение компетентных инстанций;
• Проект (чертеж) изменений конфигурации жилой площади;
• Согласование проектной организации;
• Бумаги, обосновывающие претензии заявителя.

В ходе проведения судебного разбирательства истец должен доказать, что:

• Самовольное изменение конфигурации принадлежащей ему жилплощади не затрагивает интересы (права) третьих лиц и не таит опасности;
• Архитектурные изменения не нарушают требования СНИП;
• Перед производством работ по перепланировке действительно предпринимались попытки ее согласовать (получить разрешение).

Результатом проведенного разбирательства является постановление суда, которое узаконивает перепланировку или отказывает в ее легализации. По истечение месяца постановление суда вступает в законную силу. Положительное решение суда является юридическим основанием обратиться в Росреестр по поводу получения нового кадастрового паспорта. При изменении жилой площади потребуется заказать в Регпалате новое свидетельство о праве собственности.

С какими службами нужно согласовать

Первоначально инициатор перепланировки должен обратиться в инстанции, на которые закон возлагает обязанность согласовывать самовольное переоборудование. Данные структуры территориально располагаются по месту расположения жилья.

К ним относятся:

• Жилищная инспекция,
• отдел по капитальному строительству при местной администрации.

 Кадастровый и технический паспорт на квартиру: где получить?

При обращении в указанные структуры заявитель должен иметь при себе такие документы:

• технический паспорт БТИ на квартиру,
• поэтажный план с подробной экспликацией помещений.

В документацию, которая была получена до самовольного переоборудования квартиры, должны быть внесены все произведенные видоизменения. Для этого следует заказать выезд техника БТИ на место.

Запомните! Вновь выданные документы должны содержать изменения, в которых отражены все самовольные изменения. Такие участки обозначаются красными линиями.

Заключение

«Перепланировка», «переустройство» и «реконструкция» — самостоятельные понятия, которые следует различать в виду принципиальных отличий между ними и правовых последствий, наступающих после их незаконного осуществления. Не все самовольно произведенные переделки подлежат узакониванию. Те, которые можно легализовать, осуществляются самостоятельно административным путем или в судебном порядке. В обоих случаях придется потратить время, нервы и деньги.

Бюро «PereplanHome» занимается юридическими проблемами, возникающими в ходе изменения конфигурации жилплощади. За разумное вознаграждение (стоимость наших услуг — лучшая в регионе!) можно узаконить сделанную перепланировку, сэкономить время и сберечь здоровье. Бесплатные консультации — по телефону 7(495)545-46-99. Звоните, будем рады помочь!

• согласовать самовольную перепланировку и оставить жилище в переоборудованном виде,
• отказать в узаконивании произведенных изменений и обязать собственника восстановить квартиру в первоначальное состояние, обозначив для этого конкретный срок.

Если заключение Жилищной инспекции не будет выполнено, или собственник жилья его проигнорирует, то возможно следующее развитие событий:

• жилье собственника выставят на аукцион,
• с нанимателем муниципального жилья договор найма будет расторгнут.

Рекомендации: чтобы избежать ненужных расходов на узаконивание самовольных работ по переоборудованию квартиры, лучше поручить данный вопрос квалифицированному юристу, который в состоянии правильно подготовить аргументированное исковое заявление и отстоять интересы своего клиента в суде.

Решение судебной инстанции является окончательным, и если будет отказано в удовлетворении иска, придется ликвидировать последствия перепланировки квартиры.

Если же исковое заявление будет обосновано положительными заключениями от заинтересованных городских служб, суд его удовлетворит и разрешит узаконивание произведенных изменений жилой площади.

Каким может быть результат

По результатам рассмотрения заявления и прилагаемых к нему документов Жилищная инспекция может вынести одно из двух возможных решений:

• согласовать произведенную перепланировку и выдать соответствующие разрешительные документы для внесения изменений в техническую документацию на жилье и Росреестр,
• отказать в узаконивании произведенного переоборудования.

При этом если будет согласована перепланировка, то собственник квартиры сможет оставить без изменений:

• внутриквартирную не несущую перегородку, которая позволила увеличить площадь кухни за счет коридора,
• переоборудование санузла, в результате чего он стал совмещенным,
• перенос двери, который был произведен во внутренней не несущей перегородке,
• демонтаж ванной, взамен которой установлена душевая кабина.

Внимание! Замена полового покрытия не должна привести к разборке слоев, из которых он состоит, так как это может привести к нарушению проектных уровней звуковой и тепловой изоляции.

Особенности и нюансы

Как показывает практика, Жилищная инспекция в своем решении по результатам рассмотрения обращения собственника квартиры выдает рекомендации, что необходимо сделать дальше, чтобы самовольная перепланировка была узаконена. При этом согласно пункту 4 статьи 29 ЖК, только суд может решить, оставить уже произведенную перепланировку или обязать собственника квартиры привести жилье в прежний вид.

Вместе с тем если переоборудование касается незначительных переделок, то Жилищная инспекция может в порядке исключения выдать разрешение. Если данный госорган отказал в удовлетворении заявления собственника жилья, у него остается единственный выход узаконивания перепланировки – обратиться с исковым заявлением в суд.

Для этого необходимо пригласить техников БТИ, которые должны зафиксировать произведенные изменения и показать их в технической документации на жилье. При этом в технический паспорт будет поставлен штамп о самовольной перепланировке.

 Как оформить мансарду в многоквартирном доме в собственность?

Исковое заявление в судебный орган

Если суд удовлетворит иск, то владельцу квартиры нужно будет:

• получить в БТИ разрешение на перепланировку и проверочный акт, подтверждающий, что перестройка выполнена в соответствии с проектом;
• обратиться с разрешением и актом в Росреестр для получения нового кадастрового паспорта;
• обратиться в Регпалату для получения нового свидетельства о праве на квартиру.

Кроме того, суд в любом случае обяжет владельца квартиры заплатить штраф. Получить новые документы на жилище он сможет только после его оплаты — до этого на квартиру будет наложен судебный арест.

В случае несвоевременной уплаты штрафа или при уклонении от его уплаты наступает ответственность за неисполнение решения суда. Это чревато не только увеличением размера санкции в два раза, но и административным арестом, исправительными работами, а в исключительных случаях — и тюремным заключением.

2. Принимая участие в заседании суда, попытайтесь доказать 3 основных факта:

1. выполненная перепланировка жилья не нарушает права граждан и не образует угрозу для их жизни либо здоровья;
2. перепланировочные работы произведены в соответствии с нормативными требованиями;
3. вы предприняли возможные меры для согласования перепланировки.

Иногда судья может назначить строительно-техническую экспертизу для выявления нарушений (либо отсутствия нарушений) при выполнении перепланировки. Оплата экспертного исследования будет возложена на сторону, ходатайствующую о проведении экспертизы.

3. При положительном решении суда представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.

Узаконить перепланировку квартиры можно и в судебном порядке. Основанием для подачи иска в суд может быть отказ администрации в согласовании перепланировки, жалоба соседей или инициатива самого заявителя. В последнем случае в иске следует просить суд о сохранении помещения в перепланированном состоянии без согласования комиссии из администрации.

Формировать доказательную базу будет все тот же объем документов, что и при административном порядке согласования. Однако в суд предоставление проекта перепланировки не обязательно, его заменяет техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки.Если Фемида встала на вашу сторону, то со вступившим в силу решением суда вы отправляетесь в БТИ и вносите изменения в технический паспорт квартиры.

После чего заказываете кадастровому инженеру изготовление технического плана квартиры и вносите сведения в кадастр недвижимости (ЕГРН). И только после совершения всех этих действий перепланировка считается оформленной по букве закона и вы вправе эксплуатировать и распоряжаться такой квартирой в полной мере.

Для того чтобы поставить окончательную точку в споре о самовольной перепланировке, исковое заявление должно быть подано в суд по территориальности расположения жилья. В качестве ответчика выступает орган местного самоуправления в лице Жилищной инспекции.

Сам иск должен быть составлен в соответствии с требованиями, которые предъявляет к данному документу статья 131 ГПК. Если требования указанной нормы будут проигнорированы, суд оставит иск без движения, а истца обяжут устранить недостатки документа.

Если истец не обладает достаточными юридическими познаниями, составление искового заявления лучше поручить квалифицированному юристу или практикующему адвокату.