Обременение на недвижимость в пользу продавца

Обременение на недвижимость в пользу продавца

5 мин.

Как оформить договор с обременением

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

  • залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
  • судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
  • арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
  • долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
  • установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
  • аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
  • аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
  • сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Наличие у объекта недвижимости (или автомобиля) обременения может означать полный запрет на совершение сделок купли-продажи. Нельзя продать имущество, на которое наложен арест по постановлению суда или службы ФССП. Также полностью запрещена продажа жилых помещений, расположенных в аварийных домах. Если стороны попытаются обойти указанные запреты, могут наступать следующие последствия:

  1. при наличии ареста на недвижимость, этот факт будет установлен сотрудниками Росреестра, что повлечет отказ в регистрации сделки;
  2. если арест наложен на автомобиль, соответствующая информация будет передана в подразделение ГИБДД, что также повлечет отказ в перерегистрации;
  3. если будет продана квартира в аварийном доме, покупатель или уполномоченный государственный орган сможет оспорить сделку через суд.

Иные виды обременений не устанавливают полного запрета на совершение сделки. Однако сторонам придется предусматривать в тексте договора специальные правила и условия, сохраняющие режим ограничений, либо устанавливающие сроки и порядок их снятия.

Наиболее просто решается вопрос с обременением по договору аренды. Оно будет автоматически аннулировано после истечения срока аренды, поэтому в договоре купли-продажи не обязательно указывать какие-либо дополнительные условия. Однако учтите, что до завершения срока аренды, покупатель обязан соблюдать условия такой сделки, т.е. он не сможет досрочно выселить арендатора, либо изменить размер арендных платежей.

Вот какие нюансы нужно учесть в договоре купли-продажи при наличии иных видов обременений:

  • если на недвижимость или автомобиль установлен залог, в договоре должно быть указано согласие залогодержателя на продажу (это может быть реализовано дополнительным соглашением, либо включением залогодержателя в состав участников сделки);
  • если обременение заключается в залоге в силу закона, сторонам нужно предусмотреть порядок его снятия после полной оплаты стоимости объекта (полностью выплатив цену по договору, покупатель сможет снять обременение даже без участия продавца);
  • о наличии разрешения на продажу и/или выписку несовершеннолетнего ребенка в договор должен быть включен отдельный пункт;
  • при сохранении права пользования за отдельными гражданами, в договоре нужно указать их личные данные, основания для возникновения такого права, условия и порядок совместного проживания.

При продаже долевой собственности в договоре не обязательно указывать на соблюдение уведомительного порядка. Этот факт обязан проверить нотариус, так как без его удостоверения продать долевую недвижимость невозможно. Сторонам придется представить в нотариальную контору не только оригинал уведомления с доказательством вручения, но и отказ других собственников от преимущественного выкупа.

О наличии сервитута на земельный участок можно указать в тексте договора. Однако даже при отсутствии такого положения, режим сервитута не утратит силу.  Новый собственник участка сможет аннулировать сервитут или изменить его условия только по согласованию с заинтересованными лицами, либо через судебные ведомства. Если сервитут был установлен на определенный срок, по его истечении он аннулируется автоматически.


Ссылка на основную публикацию